コラム.8 申し込み・契約

見学後の返事の仕方

どの部屋もピンとこなかったときに必ず伝えたいのが「ダメな理由」。
担当者が次にどんな物件をすすめたらいいか困ってしまいます。

「前向きだけれど、即答できない」場合は、理由といつなら返事できるか伝えてください。部屋探しシーズンの1月~3月や休日の場合、迷っている間にタッチの差で他の入居希望者が決めてしまう場合も多々あります。少なくとも翌日、次の週末に入る前には返事をしましょう。

申し込みから契約までの流れ

申し込みをしたら、大家さんによる入居審査がある。そのため申し込みには身分証明書や収入を証明するものが必要になるケースが多い。
この審査が通れば、不動産会社による重要事項説明があり、契約になる。契約には敷金や仲介手数料など初期費用を支払ったり、住民票など書類、印鑑が必要になる。急ぎの場合は、書類等を事前に準備しておいたほうがスピーディに進みます。

空室の場合の家賃発生日に要注意

申し込み時に必ず確認するのは「いつ家賃が発生するか」ということ。現在空室で、すぐ入居できる部屋なら、契約した日から家賃が発生するのだ。つまり、実際の入居日が4月1日でも、2月1日に空室の即入居可能物件を契約したら、契約したその日から2カ月間の無駄な家賃を払わないといけないのだ。

入居が先になる場合の無駄な家賃を払わないためには方法は3つ。
(1)そもそも即入居物件を選ばず、実際に入居する時期前にタイミングよく空きになる物件を選ぶ。ただし事前に室内は見られない。
(2)「フリーレント」という何カ月間か家賃がタダになる物件を狙う。
(3)申し込み時に「家賃発生は来月からにしてほしい」など交渉する。

申し込み時の注意点とは?

申し込みには所定の申込書に必要事項を記入する。内容は不動産会社や物件によって異なる。申し込み本人の勤務先・勤続年数、年収だけでなく、連帯保証人の情報も必要な場合もあるので、「連帯保証人を頼む親の勤務先や住所は知らない」なら事前にメモしておいたほうがいいだろう。
また社員証や学生証など身分を証明するもの、源泉徴収票や納税証明書など収入を証明するもの(コピーで可)は、審査に必要なので事前に用意しておいたほうが契約までの流れがスムーズだ。

敷金・礼金(保証金・敷引き)など契約前に準備しておきたいものとは?

契約前にしておきたいこととは?
申し込み後、入居審査中にもするべきことはいっぱい。急いでいる場合は、事前に準備しておいたほうが、流れはぐっとスムーズに。
契約前に用意すべき書類とお金
審査は1日~1週間ほどで結果が出てくるはず。急ぎで遠方からやってきている場合などは、とりあえず電話等で確認することもある。

審査が終わったらすぐ契約できるよう、契約に必要な書類を用意しておこう。住民票や印鑑証明は自治体の窓口で発行してもらうので足を運ばなければいけない。早め早めの行動がポイントだ。またこうした書類は3カ月以内に発行したものとしているケースが多い。

契約時には、初期費用として、原則、敷金・礼金・仲介手数料・保証料・火災保険料が必要だ。さらに前払い家賃として、賃料1カ月分を加えて支払う。事前に振り込む必要あるので、具体的な金額は申し込み時点で確認しておこう。連帯保証人が必要なら、お願いしておくことも忘れずに。

契約前に準備しておくもの

契約前に用意すべき書類とお金
審査は1日~1週間ほどで結果が出ます。
審査が終わったらすぐ契約できるよう、契約に必要な書類を用意しておこう。
また、見学の当日に持参し、よりスムーズに契約が行うるように準備しましょう。

契約時点で必要な書類
本人の住民票(3カ月以内発行)
本人の印鑑と印鑑証明(事前に自治体窓口の登録が必要。3カ月以内発行)
収入を証明するもの(勤務先が1年に1回発行する源泉徴収票や、確定申告書のコピー)
連帯保証人の同意書(所定の用紙に連帯保証人がサイン・押印したもの)
※連帯保証人の収入を証明する書類
※連帯保証人の住民票(3カ月以内発行)
※連帯保証人の印鑑証明(事前に自治体窓口の登録が必要。3カ月以内発行)

契約時の初期費用
原則、敷金・礼金・仲介手数料・保証料・火災保険料が必要。
さらに前払い家賃として、賃料1カ月分を加えて支払います。
※連帯保証人か保証会社利用か
契約時には連帯保証人を立てるか、もしくは保証会社を利用する場合があります。
最近増えているのは、保証会社を利用するシステムで、これは入居者が保証料を支払うことで(支払う先は保証会社)、万が一家賃滞納があっても大家に家賃が保証される制度です。
連帯保証人を頼む場合は、契約前にお願いし、所定の用紙に書いてもらったり、書類を用意してもらいましょう。
連帯保証人といえば親族、学生なら親に頼むのが一般的だが、なかには収入があり近隣に住んでいるなど条件が厳しい場合もあり、「田舎に住む年金生活の親には連帯保証人は頼めない」というケースもあります。
また、物件によっては、「連帯保証人ではなく、保証会社契約が必須」、「どちらか選べる」、「どちらも必要」など条件が指定されるケースもあるので、申し込み時点で確認が必要です。敷金・礼金がゼロの場合は、保証料がほぼ必要になります。

重要事項説明と契約書の違いは?

重要事項説明とは、「こんな部屋で、こんな条件で契約しますよ。いいですか?」と不動産会社の宅建取引主任者が説明し、最終確認をするもの。大家とかわす契約書とは、内容は似ているものの、本来の意味合いは違う。本来なら重要事項説明で納得してから、契約という流れになり、「重要事項で説明された内容が納得できないから契約はできない」という判断もアリなのだが、実際は同日に行われるのでその場で判断するのは難しい。可能なら事前に目を通すために、重要事項説明の書類をもらえないかお願いしてみるのもアリだ。

敷金トラブルになりやすい「特約」は必ず確認

重要事項説明や契約書は文字も多く、聞きなれない不動産用語に、ついつい「面倒」「読んでいられない」という気分になってしまうもの。しかしここで「借り手に不利な条件になっている契約書」に署名・押印すれば、のちのちトラブルのもとになることもあるので要注意だ。

最低限チェックしなければならないのは、「敷金返還に関わる特約がどうなっているのか」ということ。通常、入居者は退去時に原状回復が義務づけられているが、これは「入居前の部屋の状態に戻す」というわけではなく、普通に暮らしていれば生じる程度の汚れは大家さんが負担するのが原則と、国土交通省のガイドラインにも定められている。しかしなかには、原則以上の負担を入居者に求めた「特約」を設けているケースも多く、「退去時のハウスクリーニング代は敷金から補てんする」などの記載がされている。ここの特約が納得できる内容になっているか必ず確認し、疑問点は営業担当者に質問しよう

原状回復のガイドラインって何?

入居者が義務づけられた「原状回復」とは、「明らかに入居者の不注意や過失によって生じた傷や汚れは借主が負担しなければいけない」というもの。そこで、国土交通省のガイドラインをもとに東京都が作成した「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」をもとに、「貸し手(大家さん)負担」と「借り手(入居者)負担」の境界線をまとめてみた。

お風呂
<大家負担>
古くなった給湯器を、壊れてはいないが次の入居者確保のために交換
<入居者負担>
空焚きしてしまって壊れたお風呂

キッチン
<大家負担>
冷蔵庫の後部壁面の黒ずみ
<入居者負担>
通常の使用を超える、台所の油汚れ(使用後の手入れが悪く、ススや油が付着している)


<大家負担>
家具の設置による床・カーペットのへこみ、設置跡
<入居者負担>
飲み物等をこぼしたことによるシミ・カビ(手入れ不足で生じたもの)


<大家負担>
クロスの変色(日照など自然現象によるもの)
画鋲やピン等の穴(下地ボードの張り替えは不要な程度)
<入居者負担>
結露を放置したことで拡大したカビ、シミ(通常の使用を超える)
クギ穴・ネジ穴(下地ボードの張り替えが必要な程度)

参考

東京都都市整備局 賃貸住宅トラブル防止ガイドライン
国土交通省 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
その他、重要事項説明や契約で確認すべきポイント7

原状回復の次に確認すべきなのは「ルール」について。禁止事項や更新・退去時のルール、支払うお金については必ず確認したい。また設備についても、思い違いは無いか確認しよう。例えば「見学時にエアコンがあったけれど、重要事項説明書には記載がない」なら、前の入居者が残したものの可能性も。こうした設備に関しては大家に修繕の義務はないので、要注意だ。
ここでは確認すべきポイントについてまとめてみた。

更新料・・・
更新時には更新料として家賃1カ月分を支払うケースがある。ない地域も多い

更新手数料・・・
大家に払う更新料とは別に、更新時に不動産会社に支払うお金が明記されている場合も

保証料・・・
契約内容、保証会社に支払う金額は更新時にはどうなっているか?
保証会社によってシステムはいろいろなので、必ず説明を受けよう

退去予告は○カ月前か・・・
通常、契約期間は2年の場合が多い。中途解約の場合退去予告は1カ月~2カ月前とされている。例えば「2カ月前」とある場合、急な転勤で引越しても、退去を連絡してから2カ月間は家賃を払い続けなければいけない

禁止事項・・・
ペット、楽器演奏がOKなケースは少ない。その他、石油ストーブ利用、事務所利用、ルームシェアなど不可なケースがある

設備について・・・
エアコンやガスコンロ、温水洗浄便座など後付けできる設備は前の入居者が置いていった設備の場合もそのまま使ってもいいが、故障した場合大家に修繕の義務はない。もちろん不要な場合は処分してもらうこともできる

いざというときの連絡先・・・
設備の故障など何かあった場合の連絡先。お部屋を紹介してくれた不動産会社と思いがちだが、別の管理会社が入っていたり、大家さんが連絡先になっている場合も多い

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今回の写真は、ペットと暮すシェアハウス@武蔵小金井の写真です。